SCOPE
業(yè)務(wù)領(lǐng)域
房產(chǎn)買賣糾紛
房地產(chǎn)買賣糾紛是指圍繞房地產(chǎn)買賣而發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)益爭(zhēng)執(zhí)，包括因買賣手續(xù)不齊備，一方反悔不履行合同，第三者申明產(chǎn)權(quán)要求廢除買賣契約等而產(chǎn)生的糾紛。
一、審查買賣雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法
這是正確處理房地產(chǎn)買賣糾紛的前提條件，其內(nèi)容包括：賣方是否有權(quán)出賣，買方是否有權(quán)購買。例如：出賣人是不是該房地產(chǎn)的權(quán)利人，出賣的房地產(chǎn)是個(gè)人所有還是幾人共有或共同共有，其他共有人是否同意出賣。如果出賣人不是該房地產(chǎn)的權(quán)利人，就要查明出賣人對(duì)所賣房地產(chǎn)是否有法定的或委托的處分權(quán)。如果經(jīng)過審查，這些問題的答案都是肯定的，則可以認(rèn)為賣方當(dāng)事人主體資格合法。對(duì)于房地產(chǎn)的購買人，則要審查他們是否有購買權(quán)，是否是合格的當(dāng)事人等。
二、審查買賣雙方的意愿表示是否真實(shí)
在買賣合同中能否表示雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿，是能否產(chǎn)生買賣糾紛的重要原因，在處理中要認(rèn)真審查一方對(duì)他方是否有欺詐、隱瞞、脅迫，或乘人之危而使對(duì)方在違背自己真實(shí)意愿的情況下進(jìn)行房地產(chǎn)的出賣或購買行為；房地產(chǎn)買賣合同是否顯失公平；當(dāng)事人一方對(duì)合同是否有重大誤解等。
三、審查房地產(chǎn)買賣合同的形式要件是否具備
主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是看房地產(chǎn)買賣是否采取了書面合同的形式，主要條款是否齊備；二是看是否按照國家有關(guān)法律法規(guī)、地方人民政府的有關(guān)規(guī)章的規(guī)定到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。對(duì)城市私有房屋的買賣應(yīng)區(qū)分《城市私有房屋管理?xiàng)l例》生效前后的具體情況，區(qū)別對(duì)待。
四、審查房地產(chǎn)買賣活動(dòng)是否有違反法律規(guī)定的行為
如雙方當(dāng)事人是否有以房屋買賣的合法手段掩蓋非法目的的行為；是否維護(hù)了同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)；出賣享受政府或單位補(bǔ)貼、優(yōu)惠購建房屋的是否已滿禁賣期限；是否侵犯了原產(chǎn)權(quán)單位的優(yōu)先購買權(quán)。
經(jīng)過審理，凡經(jīng)過合法手續(xù)確立了買賣關(guān)系的應(yīng)予維護(hù)；非法買賣他人的房地產(chǎn)的，其買賣關(guān)系無效；在國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例>>頒發(fā)前的私房買賣只要雙方自愿、立有契約、交付了房款、實(shí)際管理了房屋，又沒有其他非法行為，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，手續(xù)不完善的，令其補(bǔ)辦手續(xù)。
在處理房地產(chǎn)買賣糾紛的實(shí)踐中應(yīng)特別注意：任何單位和個(gè)人均不得進(jìn)行私下買賣，凡私下買賣的，其買賣關(guān)系一律無效。
對(duì)房地產(chǎn)買賣糾紛，有的由行政主管部門處理，有的由人民法院審理。為保證買賣糾紛的妥善處理，有關(guān)當(dāng)事人還應(yīng)積極向處理糾紛的行政主管部門或?qū)徖砑m紛案件的人民法院提供以下證件：
(1)房地產(chǎn)買賣合同，買賣中介人的姓名、年齡、地址及與當(dāng)事人的關(guān)系，已辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的應(yīng)提供房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；
(2)買賣共有房屋的應(yīng)提供其他共有人同意的證明書及包括承租人在內(nèi)的放棄優(yōu)先購買權(quán)的憑證；(3)買賣雙方付、收款的憑證。
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